开发商售楼又出新招：降价补差额，不满意可退房

　　法律界人士提醒：承诺隐患颇多，消费者留心防范

　　刚刚结束的春交会是赚足了人气，可业绩却不尽如人意：5天会期，新房成交仅889套。“看了看，基本上没怎么降。”认为房价还没调整到位，买房不能保值，不少看房者袖手而归。实际上，近两个月来，前期购房的“高价业主”面临资产缩水已是普遍现象，不敢买房也成为一种流行心态。

　　为了打破僵局，开发商一直在想方设法，不断出招——特价房，送装修，抽奖……可这些方式已经让购楼者不太感冒了。继桑泰丹华府宣布对前期业主实行差额补偿之后，广州一家叫“大运家园”的楼盘近日宣称买房可保值，如果房子住着不满意还可原价退货！

　　广告诱人，法律界人士却指出，此承诺隐患颇多，消费者要留心防范。更有地产界人士指此举有“画饼”之嫌。

　　20余楼盘陷“补偿门”

　　国家发改委日前发布的《一季度住房市场价格形势分析》显示：今年一季度，全国70个大中城市一手住宅价格同比上涨11.8%。深圳新建住房价格却继续明显下跌，环比降4.9%，跌幅列所有城市之首。春交会期间，深圳一手房成交均价也回落到万元左右。

　　与此对应，去年10月份之前高价入市的业主们面临着巨大困境：新房还未入伙价值已大幅缩水，有的楼盘缩水甚至高达三成以上。短短半年，经历了冰火两重天的“高价业主”们纷纷找开发商讨说法。尽管国土房管部门说要求补偿差价是非法、无理的诉求，但索赔事件没有平息。据记者初步统计，陷入“补偿门”的楼盘有20余家。

　　对开发商来说，更大的麻烦还在于：“高价业主”的苦头让有购房需求的人士不敢买房了。“五一期间，我们去布吉一楼盘看房，虽然挺喜欢它的样板房，对小区环境也很满意，可看到好多业主说自己早买了几个月，现在面临负资产，开发商又不管，就打消了现在买房的念头。”虽然，王小姐和男友等着婚房用，可她还是说“再等等看吧”。

　　开发商促销猛打“保值牌”

　　显然，买房“保值”已成为购房者最关心的问题之一。开发商出钱提升小区品质，送前期业主装修，送钻石，以至于补偿高价业主的购房差价等都是或明或暗在打“保值”牌。

　　3月31日报载，最早以六五折团购价引发风波的桑泰丹华府开发商表示可对此前的高价业主实行差额补偿：有些还没有签订合同的客户会直接用新价格签约，已经签约的客户入伙时以装修款形式退回给客户。桑泰地产遂成为深圳首个、也是到目前为止唯一全额补偿前业主差额的开发商。

　　4月末，一则地产广告再次引发震动。广州“大运家园”在报纸上刊登《告业主承诺书》，宣称在“2009年12月31日前，如果本项目同等单位减价，即可获得相应价格差额馈赠的权利。”更让业界惊叹的是，该地产商还承诺在“2011年5月18日到2012年5月17日期间，业主享有要求大运实业按照实际购房原价回购的权利。”也就是说，该发展商向业主公开承诺，买房保值，不满意还可以退房。

　　地产专家：“保值促销”有噱头之嫌

　　据了解，大运家园地处广州花都，开盘均价逾万元，此前的销售状况并不理想，此次大力度促销赚了不少人气。记者打电话咨询时，销售人员说，“不好意思，这几天人特别多，嗓子都有点哑了。”

　　知名房地产专家韩世同博士分析认为，采用这样的手段促销，如果不是欺骗或虚假承诺，目前找不到任何条款认定这种做法违法或违反行规。但如果人人都可以享受这样的待遇，那么整个的商业规则就会被颠覆；如果大家都这样做的话，商业规则就会被改写，就会扰乱市场。如果只是个别采取这种另类的手法促销，也不违反现行的广告法以及合同法，则没有必要禁止。

　　而在焦点房地产网所做的调查中，65%的人士认为，桑泰地产的补差额行为是一种炒作。对于大运家园推出的“保值”承诺，一地产界人士第一反应是此举恐怕只是噱头，能不能够兑现还是个问号。

　　更有尖刻言论指出，此举是“鳄鱼的眼泪”。原因在于，如此一来，会产生两方面效应：一是自住者在开发商“托底”补偿的承诺下，会改变预期，加速入市；其二，炒房者的风险将大大降低，投机行为很难退出市场，房价遂继续走高。

　　律师：馈赠差额可能是“空头支票”

　　房子买了，如果降价可以得到差额补偿，乍一看这条款的确有利，然而律师发现其中玄机暗藏，所谓的承诺很可能是“空头支票”一张。

　　广东益商律师事务所刘天军指出，广告中“可获得相应价格差额馈赠的权利”，实际上是一种赠与行为，而在法律上讲，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说，若开发商到时候不补差额，购房者也没办法追讨。再者，“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”也是一个模糊不清的概念，到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价，是同户型、同总价、同单价，还是其它情形，均不确定。一方面，假若此次促销活动中房子全部售完，则此前提条件已不存在，业主不可能有差价补；另一方面，因为小区的每一套房子都是独一无二的，届时业主即使发现房屋贬值，也可能发现自己很难举出参照物。

　　刘天军还指出，开发商承诺的可按原价回购业主的房子，也存在供楼利息的损失及交易契税等税费该由谁承担的问题。他提醒市民在购房时一定要精读开发商的各种承诺以及合同、补充协议等，建议在买房时聘请律师进行陪购，以防购房陷阱。

　　业内人士：四大因素锁定保值房

　　对于大运家园这种直接的保值促销模式，业界大多表示无法大规模复制，毕竟买房是一种市场行为，购房人需要承担风险。那么怎样才能买到能够较好保值的房子呢？换句话说，房子保值必须具备哪些要素呢？记者近日走访了多位业内人士，总结出四大保值关键因素。

　　好地段。李嘉诚说：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”当然，地段中是否有优质的稀缺资源对其是否保值增值也至关重要。稀缺性、独特性都是难以复制的，比如海景和重点学校等周边的房产。

　　高品质。房子的好品质，基本反映在房子的格局、楼层、朝向、材料、工艺等方面。当然，开发商的信誉度、物业公司的服务质量等也是需要考虑的因素。

　　低价格。房子的价格与周边同类型、同档次楼盘的价格对比，如果明显高出，那么在市场调整时就会有一定的回调空间，如果价格相对较低，受市场波动的影响就小。

　　完善的配套。生活方便是房子保值增值最基本、最必要的因素，包括现状的，也包括近期将实现的。一个生活区除了交通方便，还需要邮局、银行、超市、餐饮、中小学、幼儿园、公园、休闲娱乐场所等配套设施。配套不齐全，不适合居住的房子，即使再高档，也是鸡肋。(卜凡)